• Il rapporto UBS Global Real Estate Bubble Index 2017 di UBS Wealth Management analizza i prezzi degli immobili residenziali in 20 agglomerati urbani di tutto il mondo.
• Toronto è la città più a rischio di bolla immobiliare, seguita, in ordine decrescente, da Stoccolma, Monaco di Baviera, Vancouver, Sydney, Londra, Hong Kong e Amsterdam.
• In Europa la situazione si sta surriscaldando. Aumenta il pericolo di bolla immobiliare a Stoccolma, Monaco di Baviera e Amsterdam; Parigi e Francoforte si sono ulteriormente sopravvalutate dal 2016. Londra è ancora a rischio, ma meno dell’anno scorso. Zurigo e Ginevra rimangono invece moderatamente sopravvalutate.

Zurigo, 28 settembre 2017 – I principali mercati residenziali urbani delle economie sviluppate sono ancora sopravvalutati ed è aumentato il numero di quelli a rischio di bolla rispetto al 2016: è quanto si legge nel rapporto annuale UBS Global Real Estate Bubble Index del Chief Investment Office di UBS Wealth Management.

Toronto, una new entry, è in testa alla classifica 2017. Come nel 2016, Stoccolma, Monaco di Baviera, Vancouver, Sydney, Londra e Hong Kong si confermano a rischio bolla; all’elenco di città si è aggiunta Amsterdam, che l’anno scorso era appena sopravvalutata. Secondo lo studio, l’unico grande agglomerato urbano sottovalutato è Chicago, mentre tre quarti delle città del mondo sarebbero a rischio bolla o sopravvalutate.

Svizzera: nessun rischio di bolla, nonostante i costi di finanziamento tra i più bassi al mondo

In Svizzera, Zurigo e Ginevra sono moderatamente sopravvalutate. Dal 2012 i prezzi degli appartamenti sono diminuiti del 10% a Ginevra, mentre sono aumentati in egual misura a Zurigo. A Ginevra, tuttavia, i prezzi degli alloggi sembravano aver toccato il minimo per il momento e negli ultimi trimestri le valutazioni sono aumentate di nuovo sulla scia del ritorno della crescita dei prezzi. A Zurigo i prezzi reali sono saliti del 2% durante negli ultimi quattro trimestri, un ritmo leggermente più sostenuto rispetto alla media nazionale.

Matthias Holzhey, Head Swiss Real Estate Investment del Chief Investment Office di UBS Wealth Management, spiega: «Le condizioni di finanziamento favorevoli contribuiscono a mantenere vivace la domanda di proprietà di abitazioni. Il costo di un appartamento di 60 metri quadrati a Zurigo equivale al reddito percepito in sei anni da un lavoratore specializzato nel ramo dei servizi, un livello relativamente basso se paragonato a quello di molte altre città del mondo». Inoltre, grazie ai bassi tassi ipotecari, i costi di finanziamento effettivi sono pari ad appena il 10% del reddito medio annuale di un lavoratore specializzato nel terziario. Per il momento, comunque, le norme del mercato ipotecario e l’aumento della percentuale di abitazioni sfitte limitano il potenziale di rialzo dei prezzi.

Europa: mercati immobiliari in via di surriscaldamento
Negli ultimi quattro trimestri l’UBS Global Real Estate Bubble Index è salito in tutte le città europee oggetto dello studio. Forti incrementi sono stati registrati a Parigi, Amsterdam, Francoforte e Monaco di Baviera. Tutte le città che figurano nello studio, tranne Milano, sono quantomeno sopravvalutate. Londra si conferma a rischio bolla, anche se in misura minore dopo il referendum sulla Brexit l’anno scorso.

A Monaco di Baviera e Amsterdam i prezzi degli alloggi hanno registrato una crescita a due cifre su base annua, seguiti da vicino da quelli di Francoforte (+9%). Anche a Stoccolma i prezzi delle case hanno segnato nuovi record e a Parigi hanno recuperato praticamente tutto il terreno perso dal 2012.

Claudio Saputelli, Head of Global Real Estate di UBS CIO WM, afferma: «Il miglioramento della situazione economica generale, in parte accompagnato dalla solida crescita dei redditi nelle principali città, si è unito a costi di finanziamento eccessivamente bassi, dando luogo a una vigorosa domanda di alloggi negli agglomerati urbani». E, dato che nelle città più interessanti l’offerta è sempre soggetta a limitazioni, si è assistito a un’impennata dei prezzi. Il binomio tra costi di finanziamento bassi e aspettative rialziste ha spinto le valutazioni alle stelle, esacerbando il pericolo di bolle locali.

Le rosee aspettative sostengono il mercato
Le previsioni di incremento dei prezzi a lungo termine concorrono a spiegare la domanda di investimenti nel settore immobiliare residenziale delle principali città del mondo. Molti operatori di mercato sono convinti che a, lungo termine, a beneficiare della crescita del valore saranno soprattutto le località migliori, grazie all’aumento del numero di famiglie molto facoltose. Senza dimenticare che, nell’ultimo decennio, la diminuzione dei tassi ipotecari ha reso molto più appetibile l’acquisto di un alloggio. Fino a quando l’offerta non aumenterà rapidamente, sono numerosi gli acquirenti che dovranno fare i conti con lo scarto tra i prezzi nelle città più ambite e gli affitti, i redditi e i prezzi a livello nazionale.

Negli ultimi due anni circa questa dinamica si è vista ulteriormente potenziata dall’impennata della domanda internazionale, in particolare di quella cinese, che ha estromesso i compratori locali. Una progressione media dei prezzi di quasi il 20% negli ultimi tre anni ha confermato le aspettative persino degli investitori più ottimisti. «In ultima analisi, questi fattori hanno finito per alimentare ulteriormente le sopravvalutazioni e quindi i rischi di bolla nei principali mercati residenziali urbani delle economie avanzate di tutto il mondo» sostiene Holzhey. «Storicamente conviene assumere rischi ridotti sui mercati surriscaldati, che nell’arco di un intero ciclo di espansione e contrazione generano rendimenti inferiori rispetto ai mercati più bilanciati.»

UBS Switzerland SA