Come pianificare correttamente le spese per la proprietà

Chi richiede un credito ipotecario deve poter sostenere i pagamenti degli interessi e di ammortamento non soltanto oggi, ma anche in futuro. «I tassi bassi danno l’impressione che gli immobili siano diventati un investimento a poco prezzo», spiega Maciej Skoczek, analista immobiliare di UBS. Prima o poi, però, le famiglie dovranno confrontarsi con tassi d’interesse più elevati o prezzi immobiliari in calo – oppure con entrambe le cose. Ecco il motivo per cui vale la pena fare i calcoli con un cuscinetto di sicurezza.

La sostenibilità finanziaria per una casa di proprietà sussiste se i costi regolari per interessi, ammortamenti e spese accessorie non superano un terzo del reddito lordo. Nel calcolo della sostenibilità è decisivo il tasso d’interesse. Di norma la Banca non applica il tasso attualmente basso, bensì un tasso d’interesse calcolatorio del 5 %. Per le spese accessorie si tiene conto di una percentuale del valore dell’immobile. In caso di ipoteca dell’80% chi vuole acquistare una casa di proprietà da 800 000 franchi ha quindi bisogno di un reddito di 141 500 franchi. Questo risulta se si sommano i tassi d’interesse (32 000 franchi), l’ammortamento (7111 franchi) e le spese accessorie (8000 franchi) e si moltiplica la somma per 3.

Il capitale proprio necessario per la casa di proprietà è fissato al 20 % del prezzo di acquisto. Per almeno il 10 % deve trattarsi di capitale proprio «vero», vale a dire risparmi, titoli, crediti del 3o pilastro o valori di riscatto di polizze assicurative. Il restante 10 % può derivare da un prelievo anticipato o da una costituzione in pegno di crediti del 2o pilastro. Maggiore è il capitale proprio apportato, migliore è la stima della sostenibilità e minore è il rischio in caso di una decisione negativa rispetto al credito.

I secondi redditi delle coppie possono essere considerati soltanto se viene costituita una solidarietà passiva: entrambi sono responsabili dell’intero credito. Si possono considerare anche i redditi aggiuntivi, se sono durevoli.

L’origine del prestito non è rilevante. Contano la struttura del tasso d’interesse e l’obbligo al rimborso. Valgono come mezzi propri i prestiti dell’ambito privato non soggetti a interessi né a rimborsi così come gli acconti della quota ereditaria.

Valgono per tutti i crediti ipotecari nuovi o maggiorati per immobili a uso abitativo, a prescindere che siano immobili a uso proprio, oggetti di investimento o case plurifamiliari.

Valgono per tutti i crediti ipotecari nuovi o maggiorati per immobili a uso abitativo, a prescindere che siano immobili a uso proprio, oggetti di investimento o case plurifamiliari.

Grazie a interessi bassi da record, finanziare la casa di proprietà non è mai stato tanto conveniente come oggi. Al contempo i prezzi degli immobili sembrano aver raggiunto il massimo. Per determinare il momento ottimale per l’acquisto, occorre considerare sia fattori soggettivi che le condizioni di mercato e le aspettative per il futuro. Uno scenario semplificato mostra che se i prezzi degli immobili dovessero scendere del 10 % in tre anni, sarebbe meglio aspettare ad acquistare un immobile – se i tassi a lungo termine fino a quel momento non superano il 2,2 %. «Se i prezzi calano ancora, ad esempio del 20 %, si risparmia aspettando che gli interessi scendano sotto al 5 %», calcola Maciej Skoczek, analista immobiliare di UBS. Se il livello dei prezzi delle case di proprietà resterà elevato a lungo, dipende dalla congiuntura e dai tassi d’interesse. Maciej Skoczek sottolinea: «In caso di recessione, nei prossimi tre anni ci aspettiamo un abbassamento dei prezzi in tutta la Svizzera fino al 15 %.»

Innanzitutto si dovrebbero sfruttare bene i tassi bassi per accantonare somme in caso di pagamenti inattesi. In secondo luogo, si consiglia un mix equilibrato tra ipoteche a breve e a lungo termine. Vale infatti la pena prepararsi ad esempio al rischio di tassi crescenti e verificare le opportunità con un consulente alla clientela della Banca.

Spesso si sottovalutano i costi a lungo termine degli immobili. Dopo l’acquisto di un nuovo edificio, spesso si è soddisfatti dei bassi costi accessori e di manutenzione. Ma tutte le parti di un edificio si deteriorano e si ammortizzano in 40 o 50 anni. In base a calcoli recentissimi, le spese di manutenzione, riparazione e ristrutturazione divorano ogni anno tra il 2 e il 2,5 % del valore dell’immobile. È pertanto importante costituire delle riserve per un aumento degli interessi imprevisto o per riparazioni non pianificate.

Nel 2014, rispetto all’anno precedente, i prezzi offerti per le case di proprietà sono aumentati del 2,3 %. Però la dinamica della crescita dei prezzi si è attenuata. Secondo noi questo è dovuto all’inasprimento delle regole per le ipoteche e alle crescenti difficoltà a soddisfare i requisiti di sostenibilità. A livello regionale i prezzi sono cresciuti di più nella Svizzera nordoccidentale: 4,7 %. Tassi di crescita positivi, tra il 2,5 e il 4 %, sono stati registrati nella Svizzera meridionale, centrale e orientale, mentre il prezzo intorno al Lago di Ginevra o a Berna è calato dell’1,5 % circa. Nella zona di Zurigo e nella Svizzera occidentale, nel 2014 i prezzi sono rimasti praticamente invariati. Per l’anno in corso ci aspettiamo in tutta la Svizzera un calo dei prezzi pari a –0,5 %.

https://www.ubs.com/magazines/insights/it/casa-proprieta/2015/una-casa-per-il-proprio-budget.html