La proprietà di abitazioni si presta come previdenza per la vecchiaia

Signor Halter, l’attività edilizia resta tanto intensa come finora?
A medio termine direi di no. Negli ultimi anni abbiamo registrato una crescita incredibile. A causa della situazione dei cambi, dobbiamo piuttosto aspettarci una flessione della congiuntura e conseguentemente anche dell’attività edilizia.

In tale contesto, secondo lei è saggio investire negli immobili?
Al momento sia gli investitori privati che quelli istituzionali hanno difficoltà a individuare investimenti con un potenziale di rendimento. Gli immobili – contrariamente a tanti altri investimenti – costituiscono un valore reale. Ecco perché in linea di principio rappresentano un investimento durevole, che a lungo termine offre un potenziale di accrescimento del valore.

Lei parte dal presupposto che un’abitazione di proprietà rappresenti ancora un investimento solido.
Assolutamente sì. Ai fini della previdenza per la vecchiaia, l’importanza della proprietà di abitazioni crescerà addirittura ancora. In retrospettiva, tra alcuni anni forse diremo che i prezzi nel 2015 erano alti. Certo, i prezzi possono oscillare, ma sono assolutamente convinto che un’abitazione sia un investimento eccellente con un orizzonte temporale più ampio. Gli immobili in Svizzera sono un bene che non può aumentare. Chi non usa in prima persona l’abitazione di norma può ottenere un’allettante rendita sul mercato delle locazioni. Oggi chi stipula un’ipoteca a lungo termine ottiene buoni tassi d’interesse sul capitale proprio – e dispone addirittura della possibilità di un ammortamento.

Quante abitazioni costruisce la sua ditta ogni anno?
Attualmente forse 1500 abitazioni in locazione e di proprietà.

Quest’anno costruirete di meno?
Non tanto. Nel segmento di prezzi di alto livello e nelle regioni turistiche sicuramente è diventato più difficile, ma in tale ambito siamo sempre stati cauti. E nei grandi agglomerati la richiesta di spazi abitativi continuerà a essere forte.

Quanto è buona la commercializzazione?
Grazie agli interessi e alle altre condizioni quadro contiamo su una richiesta costante. Sicuramente i margini si ridurranno. Chi offre abitazioni non può più aspettarsi che i prezzi continuino a crescere come negli ultimi anni. Oggi occorre riflettere più attentamente sui destinatari dell’offerta e sulle esigenze del gruppo target.

Come sono gli acquirenti tipici di una casa di proprietà?
Non esiste più l’acquirente «tipico». Le esigenze sono del tutto individuali. Pertanto, come costruttori di insediamenti stiamo attenti a realizzare case di tipo molto diverso. Tra queste ci sono unità più grandi e più piccole, a seconda della situazione anche quelle per chi è attento ai costi.

La tendenza va verso l’addensamento edilizio. Come se la cavano i grandi complessi abitativi sul mercato?
Un certo pubblico cerca addirittura miratamente questa forma abitativa a densità elevata – ad esempio in ambito cittadino. Ciò che conta è che ad acquirenti e locatari venga offerta una buona qualità abitativa. Se ad esempio non resta spazio per giardini più grandi davanti alle case, gli spazi pubblici o semi-pubblici devono essere di qualità elevata. Nel frattempo ci sono sufficienti esempi di come questo possa essere realizzato in concreto.

La pianificazione del territorio e le leggi sull’edilizia danno sufficiente spazio di manovra per la densificazione edilizia?
In tante città e comuni occorre osservare che le condizioni quadro non terranno il passo. In passato le densificazioni edilizie erano possibili soprattutto trasformando la destinazione d’uso delle aree da industriali a residenziali. Ma questo potenziale si sta esaurendo. Per questo motivo si dovrebbe aprire a un’edilizia di maggiore densità ovvero a una densità aggiuntiva anche in quartieri cittadini esistenti e agglomerati ben allacciati già esistenti.

Cosa distingue le abitazioni di oggi dalle offerte di 30 anni fa?
Durante il boom immobiliare degli anni ‘80, praticamente tutto ciò che veniva costruito andava a ruba. Oggi occorre occuparsi in modo molto più approfondito del «prodotto» abitativo e rendersi conto di quali esigenze debba soddisfare un’abitazione. Inoltre, i materiali e gli apparecchi hanno una valenza nettamente superiore. Per la popolazione svizzera è particolarmente importante uno standard elevato, anche per le abitazioni in locazione.

Lei ha fondato diverse imprese nel settore della tecnologia per immobili. La tecnica cambia il modo di abitare? Come?
Gli sviluppi demografici, i modelli di vita che cambiano repentinamente e un impiego sempre più globale della tecnica in ogni situazione di vita modificano le esigenze abitative. Non si tratta più semplicemente di avere un tetto sopra la testa, bensì di servizi che rendono la vita più semplice, sicura e comoda. Già oggi sfruttiamo tanti servizi tramite gli smartphone. In futuro, nell’ambiente abitativo saranno disponibili tanti servizi virtuali e soprattutto fisici che ci sostengono in ogni fase della vita – da single, con bambini o da anziani. Possiamo già vederlo in fase embrionale nel settore alberghiero di un certo livello e negli istituti di cura all’avanguardia. L’infrastruttura di rete e la tecnologia digitale renderanno possibili tante cose.

Riusciamo a risparmiare più energia?
Siamo ancora ben lontani dallo sfruttamento completo delle possibilità energetiche. Nei nostri edifici viene pompata ancora troppa energia sotto forma di petrolio, gas o elettricità. Alle nostre latitudini, c’è energia sufficiente nell’ambiente circostante. Dobbiamo soltanto «raccoglierla» tempestivamente, immagazzinarla e sfruttarla quando occorre. Il concetto si chiama Low-Ex oppure 2Sol. Disponiamo delle possibilità tecniche, ma ci servono collettori ibridi, che producano sia corrente che calore. Accumuliamo il calore nel terreno tramite le sonde geotermiche che utilizziamo già oggi. Poi possiamo sfruttarlo con le pompe di calore che vengono azionate dalla corrente autoprodotta. Sono convinto che progetti di questo tipo contribuiranno in modo rilevante alle attuali sfide energetiche – non da ultimo perché sono anche economicamente vantaggiosi.

Per il sito UBS: http://www.ubs.com/ch/it/swissbank/clientela-privata/ubs-magazine/home/immobiliari/la-proprieta-di-abitazioni-si-presta-come-previdenza-per-la-vecchiaia.html